撫順市人大常委會(huì)關(guān)于修改
《撫順市物業(yè)管理?xiàng)l例》的決定
(2024年8月22日撫順市第十七屆人民代表大會(huì)
常務(wù)委員會(huì)第十八次會(huì)議通過,2024年9月24日遼寧省
第十四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十一次會(huì)議批準(zhǔn))
撫順市十七屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十八次會(huì)議決定對(duì)《撫順市物業(yè)管理?xiàng)l例》作如下修改:
一、將第二條修改為:“本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動(dòng)�,!�
二,、將第三條修改為:“本條例所稱物業(yè)管理,,是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)人,,由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人按照物業(yè)服務(wù)合同約定,,對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修,、養(yǎng)護(hù),、管理,維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng),。
“物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人,�,!�
三、將第四條修改為:“市物業(yè)管理主管部門負(fù)責(zé)本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作,。
“縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作,。
“公安、民政,、財(cái)政,、市場(chǎng)監(jiān)管、發(fā)展改革,、自然資源,、生態(tài)環(huán)境、城市綜合執(zhí)法,、應(yīng)急管理等有關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé),,依法做好物業(yè)管理的相關(guān)工作�,!�
四,、將第七條修改為:“物業(yè)管理區(qū)域由物業(yè)所在地縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以土地使用權(quán)證或者不動(dòng)產(chǎn)登記證確定的用地范圍為基礎(chǔ),,并考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備,、建筑物規(guī)模、業(yè)主人數(shù),、自然界限,、社區(qū)布局建設(shè)、利于自治管理等因素劃分,�,!�
五、將第十條修改為:“未成立業(yè)主大會(huì)的物業(yè)管理區(qū)域,,且經(jīng)街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)后仍不能成立的物業(yè)管理區(qū)域,可以由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)物業(yè)管理區(qū)域所在的居(村)民委員會(huì)臨時(shí)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé),�,!�
六、將第十一條修改為:“物業(yè)管理區(qū)域具備下列條件之一的,,街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)會(huì)同縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門組織成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組,、召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議:
(一)建設(shè)單位已交付業(yè)主的專有部分面積超過建筑物總面積50%的;
(二)建設(shè)單位已交付業(yè)主戶數(shù)比例達(dá)到50%的,;
(三)自交付首位業(yè)主之日起滿二年且已交付戶數(shù)比例達(dá)到30%的,;
(四)公有住房出售給個(gè)人的面積超過建筑物總面積50%的。
“只有一個(gè)業(yè)主或者業(yè)主人數(shù)較少,,且經(jīng)全體業(yè)主同意不成立業(yè)主大會(huì)的,,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員職責(zé)�,!�
七,、將第十二條修改為:“街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)按照國家和省有關(guān)規(guī)定組建首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組,并書面通知建設(shè)單位或者委托的物業(yè)服務(wù)人向其及時(shí)報(bào)送下列籌備首次業(yè)主大會(huì)所需的文件資料:
(一)物業(yè)管理區(qū)域劃分意見書,;
(二)房屋及建筑物面積清冊(cè),;
(三)業(yè)主名冊(cè);
(四)建筑規(guī)劃總平面圖,;
(五)交付使用公共設(shè)施設(shè)備的證明,;
(六)物業(yè)管理用房配置證明;
(七)其他有關(guān)的文件資料,�,!�
八、將第十四條改為第十三條,,修改為:“首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組由業(yè)主代表,、建設(shè)單位代表、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表,、居(村)民委員會(huì)代表組成,。
“籌備組成員人數(shù)應(yīng)為7人以上15人以下單數(shù),其中業(yè)主代表由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府征求業(yè)主意見后確定,,業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半,,籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處代表或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。
“籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起7日內(nèi),,將其成員名單和工作職責(zé)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行不少于7日的公告,。20%以上業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的,由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)更換,�,!�
九、將第十五條改為第十四條,,修改為:“首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起60日內(nèi),,在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議,,表決通過業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約,,選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)�,!�
十,、將第十六條改為第十五條,修改為:“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的,可以以幢,、單元,、樓層等為單位,推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議,。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的,,業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議3日前,就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書面征求其所代表的業(yè)主的意見,。需投票表決的,,業(yè)主贊同、反對(duì)及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后,,由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上代為投票,。”
十一,、將第十八條改為第十七條,,修改為:“業(yè)主大會(huì)會(huì)議包括定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定組織召開,。
“有下列情形之一的,,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議:
(一)業(yè)主委員會(huì)半數(shù)以上委員或者20%以上業(yè)主提議的;
(二)需要提前解除物業(yè)服務(wù)合同或者重新選聘物業(yè)服務(wù)人的,;
(三)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的,;
(四)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他情形,�,!�
十二、將第十九條改為第十八條,,修改為:“業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生,,由委員5人以上11人以下單數(shù)組成。
“業(yè)主委員會(huì)委員每屆任期不超過5年,,可以連選連任,,具體任期由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。
“業(yè)主委員會(huì)委員具有同等表決權(quán),�,!�
十三、將第二十條改為第十九條,,修改為:“業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),持下列文件向縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門和街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù):
(一)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉的情況,;
(二)管理規(guī)約;
(三)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(四)業(yè)主委員會(huì)主任,、副主任及其他成員名單,;
(五)業(yè)主大會(huì)決定的其他重大事項(xiàng)�,!�
“居(村)民委員會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的,,也應(yīng)當(dāng)辦理備案手續(xù)。
“業(yè)主委員會(huì)可以依法刻制和使用印章,�,!�
十四、將第二十一條改為第二十條,,修改為:“業(yè)主委員會(huì)任期屆滿60日前,,應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議完成換屆選舉,并告知物業(yè)所在地的街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,。”
十五,、將第二十三條改為第二十二條,,修改為:“業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)自決定作出之日起3日內(nèi),在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行不少于7日的公告,,決定對(duì)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主具有約束力,。”
十六,、將第二十四條改為第二十三條,,修改為:“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家和省有關(guān)規(guī)定選聘前期物業(yè)服務(wù)人,并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同,,接受縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門,、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的監(jiān)督。
“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限屆滿前,,業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效的,,前期物業(yè)服務(wù)合同終止�,!�
十七,、將第二十五條改為第二十四條,修改為:“住宅前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘,;建筑面積不超過3萬平方米或者投標(biāo)人少于3個(gè)的,,經(jīng)縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門批準(zhǔn),可以采取協(xié)議方式選聘,。
“一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)作為一個(gè)整體進(jìn)行招投標(biāo),,選聘一個(gè)物業(yè)服務(wù)人,。”
十八,、將第二十九條改為第二十八條,,修改為:“在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃要求配套建設(shè)的會(huì)館(所)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先為業(yè)主提供服務(wù),未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,,不得改變?cè)幸?guī)劃用途,。”
十九,、將第三十二條改為第三十一條,,修改為:“物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后30日內(nèi),將查驗(yàn)文件向縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門備案,,并在備案后15日內(nèi)將備案情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公告,。”
二十,、將第三十三條改為第三十二條,,修改為:“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家和省有關(guān)規(guī)定配置物業(yè)服務(wù)用房。
“物業(yè)服務(wù)用房的所有權(quán)歸全體業(yè)主共有,。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,,任何單位和個(gè)人不得變更物業(yè)服務(wù)用房的用途�,!�
二十一,、將第三十四條改為第三十三條,修改為:“城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門在規(guī)劃許可,、竣工驗(yàn)收過程中,,應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)用房建筑面積、位置等作為規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)進(jìn)行審查,。
“房地產(chǎn)主管部門在核發(fā)商品房預(yù)售許可證時(shí),,應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)用房建筑面積、位置進(jìn)行核查,;不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在辦理不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)登記時(shí),,應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中注明物業(yè)服務(wù)用房建筑面積、位置,。
“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)用房相關(guān)信息在商品房銷售現(xiàn)場(chǎng)或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示,。”
二十二,、增加一條,,作為第四十一條:“業(yè)主信息受法律保護(hù),物業(yè)服務(wù)人不得有非法買賣,、提供或者公開業(yè)主信息等侵害業(yè)主信息權(quán)益的行為,�,!�
二十三、將第四十二條修改為:“業(yè)主委員會(huì)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同向物業(yè)服務(wù)人收取履約保證金,,收取標(biāo)準(zhǔn)及管理方式由雙方協(xié)商確定。
“物業(yè)服務(wù)人未按照合同約定提前退出的,,居(村)民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和垃圾收集清運(yùn)實(shí)施管理,,直至業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)服務(wù)人,相關(guān)費(fèi)用可以從業(yè)主委員會(huì)收取的履約保證金中列支,�,!�
二十四、將第四十三條修改為:“物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿90日前,,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì),,決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)人,并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,。
“業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘物業(yè)服務(wù)人的,,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前與物業(yè)服務(wù)人續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同;不續(xù)聘的,,應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知物業(yè)服務(wù)人并可以依法重新選聘新的物業(yè)服務(wù)人,。”
二十五,、將第四十四條修改為:“物業(yè)服務(wù)人不得擅自終止服務(wù),。
“提前解除物業(yè)服務(wù)合同的,提出解除合同的一方應(yīng)當(dāng)于60日前書面告知合同另一方,,在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行不少于7日的公告,,并書面告知縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,。
“物業(yè)服務(wù)合同終止后,,在業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)選聘的新物業(yè)服務(wù)人或者決定自行管理的業(yè)主接管之前,原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)處理物業(yè)服務(wù)事項(xiàng),,并可以請(qǐng)求業(yè)主支付該期間的物業(yè)費(fèi),。”
二十六,、將第四十七條改為第四十六條,,修改為:“業(yè)主大會(huì)決定自行管理或者選聘新物業(yè)服務(wù)人的,原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止20日前,,向業(yè)主委員會(huì)或者在業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督確認(rèn)下向新選聘的物業(yè)服務(wù)人移交物業(yè)相關(guān)的資料和財(cái)物,,辦理完交接手續(xù)�,!�
二十七,、將第四十九條改為第四十八條,,修改為:“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照國家和省有關(guān)規(guī)定分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。
“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的,,市,、縣(區(qū))價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同同級(jí)物業(yè)管理主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和物價(jià)指數(shù)變動(dòng)情況制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),定期向社會(huì)公布,;實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的,,由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)合同中約定�,!�
二十八,、將第五十二條改為第五十一條,修改為:“已竣工并交付給物業(yè)買受人的物業(yè),,物業(yè)費(fèi)由物業(yè)買受人承擔(dān),;未交付的或者已竣工但尚未售出的物業(yè),物業(yè)費(fèi)由建設(shè)單位全額承擔(dān),。
“建設(shè)單位與物業(yè)買受人約定減免物業(yè)費(fèi)的,,減免費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)�,!�
二十九,、將第五十三條改為第五十二條,修改為:“物業(yè)服務(wù)人不得以部分業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)為由減少物業(yè)服務(wù)內(nèi)容或者降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn),。
“物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的,,業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)�,!�
三十,、將第六十條改為第五十八條,修改為:“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為:
(一)裝修過程中擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu),;
(二)侵占,、損壞物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備,;
(三)違法搭建建筑物,、構(gòu)筑物;
(四)擅自改變建筑物及其附屬設(shè)施用途,;
(五)擅自改變房屋外觀,;
(六)違反規(guī)定在建筑物、構(gòu)筑物上涂寫,、刻畫或者懸掛,、張貼宣傳品;
(七)堆放易燃,、易爆,、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品,,排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲,;
(八)侵占,、損壞公共綠地及其附屬設(shè)施;
(九)違反規(guī)定傾倒垃圾,、污水和雜物,,焚燒垃圾;
(十)違反規(guī)定停放車輛,;
(十一)違反規(guī)定擺攤設(shè)點(diǎn)、占道經(jīng)營,;
(十二)違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物,、家畜家禽;
(十三)違反規(guī)定種植果樹,、蔬菜,;
(十四)占用、堵塞,、封閉疏散通道,、安全出口和消防通道;
(十五)在建筑的公共門廳,、疏散走道,、樓梯間、安全出口停放電動(dòng)自行車或者為電動(dòng)自行車充電,,用電梯轎廂運(yùn)載電動(dòng)自行車,;
(十六)法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為,。
“違反前款規(guī)定的,,業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)制止,。制止無效的,,物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)主管部門,。有關(guān)主管部門在接到報(bào)告后,,應(yīng)當(dāng)依法予以處理�,!�
三十一,、將第六十一條改為第五十九條,修改為:“在已竣工交付使用的居民住宅樓內(nèi)進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修的,,業(yè)主應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)人,,遵守物業(yè)服務(wù)人提示的合理注意事項(xiàng),。物業(yè)服務(wù)人在小區(qū)內(nèi)公示或者通過其他方式提前告知可能會(huì)受到噪聲影響的居民。
“因房屋裝飾裝修活動(dòng)造成管道堵塞,、滲漏水,、停水停電、物品毀壞或者導(dǎo)致他人財(cái)產(chǎn)損失的,,由裝修的業(yè)主負(fù)責(zé)維修,,并承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任�,!�
三十二,、將第六十三條改為第六十一條,修改為:“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位,、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主,、物業(yè)使用人的需要。在滿足本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主,、物業(yè)使用人需要后,,可以將車位、車庫出租給本物業(yè)管理區(qū)域外的其他人,,但租賃合同期限最長(zhǎng)不超過6個(gè)月,。”
三十三,、將第六十五條改為第六十三條,,修改為:“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的物業(yè)保修范圍和保修期限,承擔(dān)保修責(zé)任,。
“保修期滿或者保修范圍以外的物業(yè)維修,、保養(yǎng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定承擔(dān)。
“業(yè)主專有部分,、自用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任和費(fèi)用,,由業(yè)主自行承擔(dān)�,!�
三十四,、將第六十七條改為第六十五條,修改為:“住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主共有,,按照國家和省有關(guān)規(guī)定由業(yè)主共同決定,,專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新,、改造,不得挪作他用,。
“住宅專項(xiàng)維修資金的使用情況應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布。
“住宅專項(xiàng)維修資金管理部門應(yīng)當(dāng)建立住宅專項(xiàng)維修資金查詢制度,接受業(yè)主、公有住房售房單位對(duì)其分戶賬中住宅專項(xiàng)維修資金使用,、增值收益和賬面余額的查詢,。”
三十五,、增加一條,,作為第六十六條:“建立住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)急管理制度。物業(yè)保修期屆滿后,,發(fā)生危及房屋安全以及人身,、財(cái)產(chǎn)安全的緊急情形,需要立即對(duì)物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行應(yīng)急維修的,,業(yè)主委員會(huì)或者居(村)民委員會(huì)、相關(guān)業(yè)主可以依法申請(qǐng)使用住宅專項(xiàng)維修資金,�,!�
三十六、將第六十八條改為第六十七條,,修改為:“違反本條例第二十八條規(guī)定,未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)會(huì)館(所)原有規(guī)劃用途的,,由縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正,,給予警告,并對(duì)個(gè)人處1000元以上1萬元以下的罰款,;對(duì)單位處5萬元以上20萬元以下的罰款,;所得收益,用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的維修,、養(yǎng)護(hù),剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用,�,!�
三十七、將第六十九條改為第六十八條,,修改為:“違反本條例第四十四條規(guī)定,,物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自終止服務(wù)的,錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息檔案庫,,并向社會(huì)公布,。”
三十八,、將第七十條改為第六十九條,,修改為:“違反本條例第四十七條規(guī)定,擅自向業(yè)主收取或者變相收取各種名目抵押金的,,由縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期退還已收取的抵押金,�,!�
三十九、增加一條,,作為第七十一條:“業(yè)主共同決定自行管理物業(yè)管理區(qū)域的,,參照本條例執(zhí)行�,!�
四十,、將第二十七條改為第二十五條。
四十一,、刪除第十三條,、第四十六條、第五十五條,、第七十一條,。
本決定自2024年12月1日起施行。
《撫順市物業(yè)管理?xiàng)l例》根據(jù)本決定作相應(yīng)修改,,并對(duì)個(gè)別文字和條文順序作相應(yīng)調(diào)整后,,重新公布�,! �
撫順市物業(yè)管理?xiàng)l例
(2012年12月20日撫順市第十四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十一次會(huì)議通過 2013年3月29日遼寧省第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第一次會(huì)議批準(zhǔn),,2013年5月1日施行 根據(jù)2024年8月22日撫順市第十七屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十八次會(huì)議通過,2024年9月24日遼寧省第十四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十一次會(huì)議批準(zhǔn)的《撫順市人大常委會(huì)關(guān)于修改〈撫順市物業(yè)管理?xiàng)l例〉的決定》修正)
目 錄
第一章 總則
第二章 業(yè)主,、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)
第三章 前期物業(yè)管理
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)
第六章 法律責(zé)任
第七章 附則
第一章 總則
第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng),,維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益,促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展,,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境,,根據(jù)《中華人民共和國民法典》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律,、法規(guī),,結(jié)合本市實(shí)際,制定本條例,。
第二條 本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動(dòng),。
第三條 本條例所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)人,,由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人按照物業(yè)服務(wù)合同約定,,對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù),、管理,,維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人。
第四條 市物業(yè)管理主管部門負(fù)責(zé)本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作,。
縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作,。
公安、民政,、財(cái)政,、市場(chǎng)監(jiān)管、發(fā)展改革,、自然資源,、生態(tài)環(huán)境、城市綜合執(zhí)法,、應(yīng)急管理等有關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé),,依法做好物業(yè)管理的相關(guān)工作。
第五條 街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)換屆工作,,協(xié)助物業(yè)管理主管部門對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理,協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系,,調(diào)解物業(yè)管理糾紛,。
居(村)民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé),支持,、指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)的日常工作,。
第六條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利和義務(wù)按照法律、法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定執(zhí)行,。
第七條 物業(yè)管理區(qū)域由物業(yè)所在地縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門會(huì)同街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以土地使用權(quán)證或者不動(dòng)產(chǎn)登記證確定的用地范圍為基礎(chǔ),,并考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模,、業(yè)主人數(shù),、自然界限、社區(qū)布局建設(shè),、利于自治管理等因素劃分,。
第二章 業(yè)主,、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)
第八條 同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法成立一個(gè)業(yè)主大會(huì),,選舉產(chǎn)生一個(gè)業(yè)主委員會(huì)。
第九條 業(yè)主大會(huì)是代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中合法權(quán)益的組織,。業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)對(duì)全體業(yè)主的共同利益事項(xiàng)作出決定和進(jìn)行管理,。
業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),應(yīng)當(dāng)依法維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益,執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的物業(yè)管理事項(xiàng),。
第十條 未成立業(yè)主大會(huì)的物業(yè)管理區(qū)域,,且經(jīng)街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)后仍不能成立的物業(yè)管理區(qū)域,可以由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)物業(yè)管理區(qū)域所在的居(村)民委員會(huì)臨時(shí)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé),。
第十一條 物業(yè)管理區(qū)域具備下列條件之一的,,街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)會(huì)同縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門組織成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組、召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議:
(一)建設(shè)單位已交付業(yè)主的專有部分面積超過建筑物總面積50%的,;
(二)建設(shè)單位已交付業(yè)主戶數(shù)比例達(dá)到50%的,;
(三)自交付首位業(yè)主之日起滿二年且已交付戶數(shù)比例達(dá)到30%的;
(四)公有住房出售給個(gè)人的面積超過建筑物總面積50%的,。
只有一個(gè)業(yè)主或者業(yè)主人數(shù)較少,,且經(jīng)全體業(yè)主同意不成立業(yè)主大會(huì)的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)職責(zé),。
第十二條 街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)按照國家和省有關(guān)規(guī)定組建首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組,并書面通知建設(shè)單位或者委托的物業(yè)服務(wù)人向其及時(shí)報(bào)送下列籌備首次業(yè)主大會(huì)所需的文件資料:
(一)物業(yè)管理區(qū)域劃分意見書,;
(二)房屋及建筑物面積清冊(cè),;
(三)業(yè)主名冊(cè);
(四)建筑規(guī)劃總平面圖,;
(五)交付使用公共設(shè)施設(shè)備的證明,;
(六)物業(yè)管理用房配置證明;
(七)其他有關(guān)的文件資料,。
第十三條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組由業(yè)主代表,、建設(shè)單位代表、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表,、居(村)民委員會(huì)代表組成,。
籌備組成員人數(shù)應(yīng)為7人以上15人以下單數(shù),其中業(yè)主代表由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府征求業(yè)主意見后確定,,業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半,,籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處代表或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。
籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起7日內(nèi),,將其成員名單和工作職責(zé)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行不少于7日的公告,。20%以上業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的,由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)更換,。
第十四條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起60日內(nèi),,在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議,,表決通過業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約,,選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì),。
第十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的,可以以幢,、單元,、樓層等為單位,推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議,。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的,,業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議3日前,就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書面征求其所代表的業(yè)主的意見,。需投票表決的,,業(yè)主贊同、反對(duì)及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后,,由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上代為投票,。
第十六條 業(yè)主可以以幢、單元為單位,,共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)管理事項(xiàng),,事項(xiàng)范圍和決定程序由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。
第十七條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議包括定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議,。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定組織召開,。
有下列情形之一的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議:
(一)業(yè)主委員會(huì)半數(shù)以上委員或者20%以上業(yè)主提議的,;
(二)需要提前解除物業(yè)服務(wù)合同或者重新選聘物業(yè)服務(wù)人的,;
(三)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的;
(四)管理規(guī)約,、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他情形,。
第十八條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生,由委員5人以上11人以下單數(shù)組成,。
業(yè)主委員會(huì)委員每屆任期不超過5年,,可以連選連任,具體任期由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定,。
業(yè)主委員會(huì)委員具有同等表決權(quán),。
第十九條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),,持下列文件向縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門和街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù):
(一)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉的情況;
(二)管理規(guī)約,;
(三)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,;
(四)業(yè)主委員會(huì)主任、副主任及其他成員名單,;
(五)業(yè)主大會(huì)決定的其他重大事項(xiàng),。
居(村)民委員會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的,,也應(yīng)當(dāng)辦理備案手續(xù)。
業(yè)主委員會(huì)可以依法刻制和使用印章,。
第二十條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿60日前,,應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議完成換屆選舉,并告知物業(yè)所在地的街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,。
第二十一條 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主分?jǐn)偦蛘邚奈飿I(yè)共有部分經(jīng)營所得收益中列支。經(jīng)費(fèi)籌集,、管理和使用的具體辦法,,由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定,但不得要求物業(yè)服務(wù)人提供,。
業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的使用情況應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,,接受業(yè)主的監(jiān)督。
第二十二條 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)自決定作出之日起3日內(nèi),,在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行不少于7日的公告,,決定對(duì)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主具有約束力。
第三章 前期物業(yè)管理
第二十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家和省有關(guān)規(guī)定選聘前期物業(yè)服務(wù)人,,并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同,,接受縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的監(jiān)督,。
建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限屆滿前,,業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同終止,。
第二十四條 住宅前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘,;建筑面積不超過3萬平方米或者投標(biāo)人少于3個(gè)的,經(jīng)縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門批準(zhǔn),,可以采取協(xié)議方式選聘,。
一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)作為一個(gè)整體進(jìn)行招投標(biāo),選聘一個(gè)物業(yè)服務(wù)人,。
第二十五條 建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)人,,應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書10日前,向市物業(yè)管理主管部門辦理招標(biāo)備案,。備案提供下列資料:
(一)與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的政府批件,;
(二)招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請(qǐng)書;
(三)招標(biāo)文件,;
(四)法律,、法規(guī)規(guī)定的其他材料。
第二十六條 前期物業(yè)服務(wù)人可以提前介入項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè),,對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案,、配套設(shè)施建設(shè),、工程質(zhì)量控制、設(shè)備運(yùn)行管理等事項(xiàng),,提出與物業(yè)服務(wù)有關(guān)的建議,。
建設(shè)單位組織項(xiàng)目工程驗(yàn)收和分戶驗(yàn)收時(shí),應(yīng)當(dāng)通知前期物業(yè)服務(wù)人參與,�,! �
第二十七條 建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前,應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約并向物業(yè)買受人予以說明,。
建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約,,不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益和違反相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。
業(yè)主大會(huì)通過管理規(guī)約后,,臨時(shí)管理規(guī)約自行失效,。
第二十八條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃要求配套建設(shè)的會(huì)館(所)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先為業(yè)主提供服務(wù),,未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,,不得改變?cè)幸?guī)劃用途。
第二十九條 新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建設(shè)工程竣工驗(yàn)收交付使用時(shí),,其供水,、供氣、供熱,、供電,、排水、通信,、有線電視,、消防、電梯等設(shè)施,,道路,、綠化、物業(yè)管理用房,、停車位,、安防監(jiān)控等附屬設(shè)施設(shè)備應(yīng)當(dāng)同時(shí)達(dá)到有關(guān)的標(biāo)準(zhǔn),驗(yàn)收合格后方可交付使用,。
第三十條 承接新建物業(yè)前,,物業(yè)服務(wù)人和建設(shè)單位在新建小區(qū)竣工驗(yàn)收后,應(yīng)當(dāng)按照國家相關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定,,共同對(duì)物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn),。
物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)業(yè)主代表參加,,也可以邀請(qǐng)居(村)民委員會(huì)代表和區(qū),、縣物業(yè)管理主管部門參加或者聘請(qǐng)相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助進(jìn)行。
第三十一條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后30日內(nèi),,將查驗(yàn)文件向縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門備案,,并在備案后15日內(nèi)將備案情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公告。
第三十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家和省有關(guān)規(guī)定配置物業(yè)服務(wù)用房,。
物業(yè)服務(wù)用房的所有權(quán)歸全體業(yè)主共有,。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,任何單位和個(gè)人不得變更物業(yè)服務(wù)用房的用途,。
第三十三條 城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門在規(guī)劃許可,、竣工驗(yàn)收過程中,應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)用房建筑面積,、位置等作為規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)進(jìn)行審查,。
房地產(chǎn)主管部門在核發(fā)商品房預(yù)售許可證時(shí),應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)用房建筑面積,、位置進(jìn)行核查,;不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在辦理不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)登記時(shí),應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中注明物業(yè)服務(wù)用房建筑面積,、位置,。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)用房相關(guān)信息在商品房銷售現(xiàn)場(chǎng)或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
第三十四條 建設(shè)單位在房屋交付時(shí),,應(yīng)當(dāng)向購房人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書,,并按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍,承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任,,在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布維修聯(lián)系電話和地址,。
物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)聯(lián)系建設(shè)單位落實(shí)保修責(zé)任。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第三十五條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同,。物業(yè)服務(wù)人公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則是物業(yè)服務(wù)合同的組成部分,。
物業(yè)服務(wù)合同簽訂后,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公示或者印發(fā)給業(yè)主,,物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊(cè),。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)使用省有關(guān)行政管理部門制定的物業(yè)服務(wù)合同示范文本,并于簽訂之日起15日內(nèi)報(bào)區(qū),、縣物業(yè)主管部門備案,。
第三十六條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同和相關(guān)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理,,加強(qiáng)物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況的日常檢查,依照法律,、法規(guī)規(guī)定委托具備相應(yīng)資質(zhì)的檢測(cè)機(jī)構(gòu)對(duì)電梯,、消防設(shè)施等特種設(shè)備進(jìn)行定期檢驗(yàn)檢測(cè)并定期向業(yè)主委員會(huì)書面報(bào)告物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況�,! �
第三十七條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)協(xié)助有關(guān)部門做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作,,制定安全防范應(yīng)急預(yù)案,對(duì)突發(fā)性事件應(yīng)當(dāng)采取應(yīng)急措施,。
物業(yè)服務(wù)人在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí),,不得侵害公民的合法權(quán)益。
物業(yè)服務(wù)人未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定,,導(dǎo)致業(yè)主人身,、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任,�,! �
第三十八條 物業(yè)服務(wù)人可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)人,但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人,。
涉及人身,、財(cái)產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備,物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)單位維修和養(yǎng)護(hù),�,! �
第三十九條 物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容:
(一)物業(yè)共用部位的日常維護(hù)和管理;
(二)物業(yè)共用設(shè)施,、設(shè)備及其運(yùn)行,、使用的日常維護(hù)和管理;
(三)物業(yè)共用部位,、公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生,、垃圾的收集清理;
(四)疏通,、清掏下水管線,、污水井;
(五)公共綠地,、景觀和花草樹木的養(yǎng)護(hù)管理服務(wù),;
(六)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、交通,、環(huán)保等協(xié)助管理的事項(xiàng),;
(七)車輛停放及場(chǎng)地管理;
(八)裝飾裝修管理工作,;
(九)物業(yè)維修,、更新費(fèi)用的帳目管理和物業(yè)檔案資料管理;
(十)雙方約定的其他服務(wù)事項(xiàng)。
第四十條 物業(yè)服務(wù)人不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律,、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修,、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù),,業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失,。
業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律,、法規(guī)、管理規(guī)約,,實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為,,物業(yè)服務(wù)人有權(quán)要求業(yè)主恢復(fù)原狀、停止侵害,、排除妨害,。
第四十一條 業(yè)主信息受法律保護(hù),,物業(yè)服務(wù)人不得有非法買賣,、提供或者公開業(yè)主信息等侵害業(yè)主信息權(quán)益的行為�,!�
第四十二條 業(yè)主委員會(huì)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同向物業(yè)服務(wù)人收取履約保證金,,收取標(biāo)準(zhǔn)及管理方式由雙方協(xié)商確定。
物業(yè)服務(wù)人未按照合同約定提前退出的,,居(村)民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和垃圾收集清運(yùn)實(shí)施管理,,直至業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)服務(wù)人,相關(guān)費(fèi)用可以從業(yè)主委員會(huì)收取的履約保證金中列支,。
第四十三條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿90日前,,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì),決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)人,,并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,。
業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘物業(yè)服務(wù)人的,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前與物業(yè)服務(wù)人續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同,;不續(xù)聘的,,應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知物業(yè)服務(wù)人并可以依法重新選聘新的物業(yè)服務(wù)人。
第四十四條 物業(yè)服務(wù)人不得擅自終止服務(wù),。
提前解除物業(yè)服務(wù)合同的,,提出解除合同的一方應(yīng)當(dāng)于60日前書面告知合同另一方,在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行不少于7日的公告,,并書面告知縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門,、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。
物業(yè)服務(wù)合同終止后,在業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)選聘的新物業(yè)服務(wù)人或者決定自行管理的業(yè)主接管之前,,原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)處理物業(yè)服務(wù)事項(xiàng),,并可以請(qǐng)求業(yè)主支付該期間的物業(yè)費(fèi)。
第四十五條 業(yè)主大會(huì)決定解聘物業(yè)服務(wù)人的,,被解聘的物業(yè)服務(wù)人不得以業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi),、對(duì)業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接,強(qiáng)行提供物業(yè)服務(wù),,不得以事實(shí)服務(wù)為由向業(yè)主收取物業(yè)費(fèi),。
第四十六條 業(yè)主大會(huì)決定自行管理或者選聘新物業(yè)服務(wù)人的,原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止20日前,,向業(yè)主委員會(huì)或者在業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督確認(rèn)下向新選聘的物業(yè)服務(wù)人移交物業(yè)相關(guān)的資料和財(cái)物,,辦理完交接手續(xù)。
第四十七條 建設(shè)單位,、物業(yè)服務(wù)人及其他任何人,,不得向業(yè)主收取或者變相收取各種名目的抵押金。
第四十八條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照國家和省有關(guān)規(guī)定分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià),。
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的,,市、縣(區(qū))價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同同級(jí)物業(yè)管理主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和物價(jià)指數(shù)變動(dòng)情況制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),,定期向社會(huì)公布,;實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的,由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)合同中約定,�,!�
第四十九條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)向業(yè)主、物業(yè)使用人提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù),,不得只收費(fèi)不服務(wù)或者多收費(fèi)少服務(wù),。
物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照價(jià)格主管部門的規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià),在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示服務(wù)內(nèi)容,、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),、收費(fèi)項(xiàng)目、計(jì)費(fèi)方式,、收費(fèi)依據(jù)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)事項(xiàng),。
物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的,應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)決定并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示,。物業(yè)服務(wù)人不得違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律,、法規(guī)規(guī)定,擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍,、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi),。
第五十條 物業(yè)費(fèi)由物業(yè)服務(wù)人向業(yè)主直接收取。業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定,按時(shí)足額支付物業(yè)費(fèi),。
收取物業(yè)費(fèi)的時(shí)限由物業(yè)服務(wù)人與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商確定,,但一次收取物業(yè)費(fèi)的時(shí)限不得超過一年。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由使用人支付物業(yè)費(fèi)的,,從其約定,,業(yè)主負(fù)連帶支付責(zé)任。
業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí),,應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)人結(jié)清物業(yè)費(fèi),;未結(jié)清的,買賣雙方應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)費(fèi)的結(jié)算作出約定,,并告知物業(yè)服務(wù)人,。
第五十一條 已竣工并交付給物業(yè)買受人的物業(yè),,物業(yè)費(fèi)由物業(yè)買受人承擔(dān),;未交付的或者已竣工但尚未售出的物業(yè),物業(yè)費(fèi)由建設(shè)單位全額承擔(dān),。
建設(shè)單位與物業(yè)買受人約定減免物業(yè)費(fèi)的,,減免費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。
第五十二條 物業(yè)服務(wù)人不得以部分業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)為由減少物業(yè)服務(wù)內(nèi)容或者降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn),。
物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的,,業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。
第五十三條 業(yè)主逾期不支付物業(yè)費(fèi)的,,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合物業(yè)服務(wù)人督促其支付,。業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕支付或者在催告的合理期限內(nèi)仍未支付物業(yè)費(fèi)的,物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁,。
第五十四條 業(yè)主,、物業(yè)服務(wù)人、建設(shè)單位和有關(guān)部門可以委托物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu),,就物業(yè)服務(wù)質(zhì)量,、服務(wù)費(fèi)用和物業(yè)共用部分管理狀況等進(jìn)行評(píng)估和監(jiān)理。
第五十五條 市和縣(區(qū))人民政府應(yīng)當(dāng)制定舊住宅區(qū)綜合維修改造規(guī)劃并安排資金逐年對(duì)供電,、供水,、供氣、供熱,、排水等公用配套設(shè)施進(jìn)行修繕和改造,。
第五十六條 有條件的舊住宅區(qū)可以依據(jù)本條例的有關(guān)規(guī)定成立業(yè)主大會(huì),選聘物業(yè)服務(wù)人,;尚不具備引入專業(yè)物業(yè)服務(wù)條件的,,業(yè)主可以在居(村)民委員會(huì)的指導(dǎo)下,實(shí)行住宅區(qū)自我管理、自我服務(wù),,并承擔(dān)相應(yīng)的費(fèi)用,。
第五十七條 物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)基本狀況、服務(wù)合同履行,、投訴處理和日常檢查等情況,,建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息檔案庫并向社會(huì)公開。市物業(yè)管理主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理,�,?h(區(qū))物業(yè)管理主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理信用信息核實(shí)、上報(bào)工作,。
第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)
第五十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為:
(一)裝修過程中擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu),;
(二)侵占、損壞物業(yè)的共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備,;
(三)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物,;
(四)擅自改變建筑物及其附屬設(shè)施用途,;
(五)擅自改變房屋外觀;
(六)違反規(guī)定在建筑物,、構(gòu)筑物上涂寫,、刻畫或者懸掛、張貼宣傳品,;
(七)堆放易燃,、易爆、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品,,排放有毒,、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲;
(八)侵占,、損壞公共綠地及其附屬設(shè)施,;
(九)違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和雜物,,焚燒垃圾,;
(十)違反規(guī)定停放車輛;
(十一)違反規(guī)定擺攤設(shè)點(diǎn),、占道經(jīng)營,;
(十二)違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、家畜家禽,;
(十三)違反規(guī)定種植果樹,、蔬菜,;
(十四)占用、堵塞,、封閉疏散通道,、安全出口和消防通道;
(十五)在建筑的公共門廳,、疏散走道,、樓梯間、安全出口停放電動(dòng)自行車或者為電動(dòng)自行車充電,,用電梯轎廂運(yùn)載電動(dòng)自行車,;
(十六)法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為,。
違反前款規(guī)定的,,業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)制止,。制止無效的,,物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)主管部門,。有關(guān)主管部門在接到報(bào)告后,,應(yīng)當(dāng)依法予以處理,。
第五十九條 在已竣工交付使用的居民住宅樓內(nèi)進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修的,,業(yè)主應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)人,遵守物業(yè)服務(wù)人提示的合理注意事項(xiàng),。物業(yè)服務(wù)人在小區(qū)內(nèi)公示或者通過其他方式提前告知可能會(huì)受到噪聲影響的居民,。
因房屋裝飾裝修活動(dòng)造成管道堵塞、滲漏水,、停水停電,、物品毀壞或者導(dǎo)致他人財(cái)產(chǎn)損失的,由裝修的業(yè)主負(fù)責(zé)維修,,并承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任,。
第六十條 車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場(chǎng)地或者占用業(yè)主共有道路的停放、收費(fèi),、管理和費(fèi)用的使用辦法等事項(xiàng),,由業(yè)主大會(huì)決定。
業(yè)主,、物業(yè)使用人對(duì)機(jī)動(dòng)車輛有保管要求的,,應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)人另行約定。
第六十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位,、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主,、物業(yè)使用人的需要,。在滿足本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人需要后,,可以將車位,、車庫出租給本物業(yè)管理區(qū)域外的其他人,但租賃合同期限最長(zhǎng)不超過6個(gè)月,。
第六十二條 供水,、供電、供氣,、供熱,、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取費(fèi)用,,并依法承擔(dān)相關(guān)管線,、線路和設(shè)施設(shè)備等的維修、運(yùn)行,、養(yǎng)護(hù)責(zé)任,。
物業(yè)服務(wù)人接受委托代收前款費(fèi)用的,可以根據(jù)雙方約定向委托單位收取手續(xù)費(fèi),,但不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用,。
第六十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的物業(yè)保修范圍和保修期限,承擔(dān)保修責(zé)任,。
保修期滿或者保修范圍以外的物業(yè)維修,、保養(yǎng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定承擔(dān)。
業(yè)主專有部分,、自用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任和費(fèi)用,,由業(yè)主自行承擔(dān)。
第六十四條 業(yè)主及出售公有住房的售房單位應(yīng)當(dāng)依法交存住宅專項(xiàng)維修資金,。未依法交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的,,開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。
住宅專項(xiàng)維修資金不足首期交存額30%的,,應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交,。成立業(yè)主大會(huì)的,續(xù)交方案由業(yè)主大會(huì)決定,。未成立業(yè)主大會(huì)的,,續(xù)交具體辦法由市人民政府另行制定。
第六十五條 住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主共有,,按照國家和省有關(guān)規(guī)定由業(yè)主共同決定,,專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新,、改造,不得挪作他用,。
住宅專項(xiàng)維修資金的使用情況應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布,。
住宅專項(xiàng)維修資金管理部門應(yīng)當(dāng)建立住宅專項(xiàng)維修資金查詢制度,接受業(yè)主、公有住房售房單位對(duì)其分戶賬中住宅專項(xiàng)維修資金使用,、增值收益和賬面余額的查詢,。
第六十六條 建立住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)急管理制度。物業(yè)保修期屆滿后,,發(fā)生危及房屋安全以及人身,、財(cái)產(chǎn)安全的緊急情形,需要立即對(duì)物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行應(yīng)急維修的,,業(yè)主委員會(huì)或者居(村)民委員會(huì)、相關(guān)業(yè)主可以依法申請(qǐng)使用住宅專項(xiàng)維修資金,。
第六章 法律責(zé)任
第六十七條 違反本條例第二十八條規(guī)定,,未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)會(huì)館(所)原有規(guī)劃用途的,由縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正,,給予警告,,并對(duì)個(gè)人處1000元以上1萬元以下的罰款;對(duì)單位處5萬元以上20萬元以下的罰款,;所得收益,,用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修,、養(yǎng)護(hù),,剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
第六十八條 違反本條例第四十四條規(guī)定,,物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自終止服務(wù)的,,錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息檔案庫,,并向社會(huì)公布,。
第六十九條 違反本條例第四十七條規(guī)定,擅自向業(yè)主收取或者變相收取各種名目抵押金的,,由縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期退還已收取的抵押金,。
第七十條 違反本條例規(guī)定的其他行為,法律,、法規(guī)已有處罰規(guī)定的,,從其規(guī)定。業(yè)主共同決定自行管理物業(yè)管理區(qū)域的,,參照本條例執(zhí)行,。
第七章 附則
第七十一條 業(yè)主共同決定自行管理物業(yè)管理區(qū)域的,參照本條例執(zhí)行,。 第七十二條 本條例自2013年5月1日起施行,。